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房企“二進一”:未來三年最后 窗口期

文/

中國金茂創(chuàng)新與戰(zhàn)略運營部 程浩業(yè)

過去一年,國家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場,租售并舉、多主體供應(yīng)等市場運行模式涌現(xiàn),我國房地產(chǎn)行業(yè)進入新的歷史階段。因此,嶄新的發(fā)展機遇也展現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面前。

地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)

在中央“分類調(diào)控、因城施策”的引導(dǎo)下, 2017年一線及熱點二線城市“限需求、促供應(yīng)”調(diào)控政策持續(xù)加碼。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2017年一線、二線城市新建商品住宅價格同比分別上漲0.5%、4.2%,房價漲幅分別回落25、12個百分點,調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn)。

十九大報告明確提出,“中國特色社會主義進入新時代,我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。同時,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場正進入一個新時代,該時代將以長效機制構(gòu)建為基礎(chǔ),通過調(diào)整不平衡、不充分的市場現(xiàn)狀,完成樓市向均衡的進化,幫助人民實現(xiàn)美好生活,推進完成偉大的城市化進程。

我們判斷,2018年房地產(chǎn)行業(yè)將邁入政策管控穩(wěn)、庫存水平低、行業(yè)集中度高的新常態(tài),集中體現(xiàn)在三個方面:一是嚴調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)。與過往政策調(diào)控著眼于平抑房價短期過快上漲的目的不同,本輪政策思路聚焦于中長期且可持續(xù),通過供需兩端的強調(diào)控維持房價穩(wěn)定,進而為長效機制的加速推進爭取時間。

因此,未來一定時期內(nèi),政策將延續(xù)現(xiàn)有嚴控力度,尤其對于房價的控制不會松動,價格將由過去快速上漲逐漸進入穩(wěn)定增長的階段。當(dāng)然,在堅持中央“穩(wěn)中求進”工作總基調(diào)下,短期政策進一步收緊及轉(zhuǎn)向的可能性都不大,行業(yè)政策波動風(fēng)險較低。

二是低庫存呈現(xiàn)常態(tài)。我國商品住宅新開工與銷售面積連續(xù)三年倒掛,開工端的萎縮導(dǎo)致庫存水平不斷下降,截至到2017年末,全國商品住宅待售面積為2.67億平方米,較2016年底減少了25.1%,是繼2015年房地產(chǎn)去庫存化以來的最大降幅,同時一二線城市商品住房去化周期處于6-9個月的合理區(qū)間。意味著商品住宅供需總體保持平衡態(tài)勢,行業(yè)市場風(fēng)險降低。

三是高集中度呈現(xiàn)常態(tài)。一方面,我國人口流向都市圈的再聚集將成為新型城鎮(zhèn)化的必然趨勢,這將推動一線城市將發(fā)展成超級城市,二線城市將向一線城市規(guī)模靠攏,大都市圈周邊城市價值凸顯,為地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局提供更為廣闊的空間;另一方面,在市場以及政策的配合推動下,資源向處于龍頭的房企聚攏趨勢尤其明顯,銷售額市場占有率快速提升,2017年Top10的占有率從2016 年的18.7%提升到24.1%,Top20的市占率從2016年的25.2%提升到33.5%,行業(yè)優(yōu)勝劣汰、強者恒強的趨勢明顯。

關(guān)鍵窗口期浮現(xiàn)

基于行業(yè)“一穩(wěn)一低一高”新常態(tài),按照中國房地產(chǎn)市場過往“三年一次”的周期波動規(guī)律推演,預(yù)計市場短期還將承壓,2018年也將處于新一輪價格波動的谷底。但由于政策調(diào)控核心目的在于確保市場穩(wěn)定而非全面打壓市場,購房需求不會消失與轉(zhuǎn)移,對購房置業(yè)者和地產(chǎn)企業(yè)而言,眼下都是難得的機遇期。

從市場走勢來看,在當(dāng)前“五限”調(diào)控政策基礎(chǔ)上,地方政府因城施策將更加靈活,部分城市及地區(qū)取消限購或放寬落戶舉措及限購門檻等,預(yù)計2018年一線以及二線限購城市成交量價均將進入“觸底”階段。

另外,對二線非限購以及三四線城市而言,經(jīng)歷過往成交量、價齊升之后,市場熱度回落、去化速度放緩,房價增速將會明顯收窄或滯漲。

從行業(yè)發(fā)展來看,一方面,房企梯隊間規(guī)模差距擴大,第一梯隊與第二梯隊房企漲幅差距達106%,不進則退的態(tài)勢日益顯著,其中,融創(chuàng)、龍湖等排名靠前的房企為保持競爭位次,2017年逐步提升目標(biāo),并推動高業(yè)績目標(biāo)達成;同時上市房企業(yè)績增長預(yù)期較高,既有規(guī)模本身較大的碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企,也有排名三十以外的龍光、禹州等后起之秀,均認為未來三年是由第二梯隊向第一梯隊沖鋒的最后窗口期。

另一方面,經(jīng)營效率高的房企更受市場認可。從上市公司年報數(shù)據(jù)顯示,2016年Top10、Top10-20、Top20-30房企的平均ROE水平分別為13.8%、10.4%、8.7%,足以見得規(guī)模房企的ROE亦顯著領(lǐng)先,也較為容易獲得政府資源及資本市場認可。

此外,典型房企未來三年歸屬股東凈利潤預(yù)期年均增幅高達44%,將超過房企銷售額增長預(yù)期(36%),可見,除規(guī)模之外,具備競爭力的經(jīng)營效率也是房企進入行業(yè)第一梯隊的共識與必要條件,規(guī)模小且運營效率低的企業(yè)將逐漸淡出行業(yè)視線。

2018年,金融貨幣政策將持續(xù)收緊,“房住不炒”主基調(diào)下因城施策特點更為突出,標(biāo)桿房企加速發(fā)展的態(tài)勢不會改變。中國金茂將以“3年2000億”目標(biāo)為引領(lǐng),以資本市場增長要求為準(zhǔn)繩,堅決落實“快周轉(zhuǎn)”工作要求,盡快縮短與標(biāo)桿房企在經(jīng)營效率方面的差距,全力沖刺1300億簽約目標(biāo),為公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

中國城市化進程仍在加速,尤其各線城市擴容晉級的趨勢明顯,新的城市格局將為行業(yè)發(fā)展注入活力,新城開發(fā)、舊城更新以及特色小鎮(zhèn)建設(shè)等政策持續(xù)為市場發(fā)展提供新的需求空間。

鑒于此,中國金茂將繼續(xù)堅持以城市運營為核心的業(yè)務(wù)模式,持續(xù)推進“雙輪兩翼”戰(zhàn)略升級,加快夯實核心業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ),不斷推進金融與服務(wù)創(chuàng)新,努力發(fā)展成為“規(guī)模適度、效益優(yōu)良、品質(zhì)領(lǐng)先、服務(wù)突出”的行業(yè)標(biāo)桿與引領(lǐng)者,積極把握最后窗口期,盡早挺進行業(yè)第一梯隊。

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