過去一年，國家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場，租售并舉、多主體供應等市場運行模式涌現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入新的歷史階段。因此，嶄新的發(fā)展機遇也展現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面前。

地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)

在中央“分類調(diào)控、因城施策”的引導下, 2017年一線及熱點二線城市“限需求、促供應”調(diào)控政策持續(xù)加碼。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年一線、二線城市新建商品住宅價格同比分別上漲0.5%、4.2%，房價漲幅分別回落25、12個百分點，調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn)。

十九大報告明確提出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。同時，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這標志著房地產(chǎn)市場正進入一個新時代，該時代將以長效機制構建為基礎，通過調(diào)整不平衡、不充分的市場現(xiàn)狀，完成樓市向均衡的進化，幫助人民實現(xiàn)美好生活，推進完成偉大的城市化進程。

我們判斷，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將邁入政策管控穩(wěn)、庫存水平低、行業(yè)集中度高的新常態(tài)，集中體現(xiàn)在三個方面：一是嚴調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)。與過往政策調(diào)控著眼于平抑房價短期過快上漲的目的不同，本輪政策思路聚焦于中長期且可持續(xù)，通過供需兩端的強調(diào)控維持房價穩(wěn)定，進而為長效機制的加速推進爭取時間。

因此，未來一定時期內(nèi)，政策將延續(xù)現(xiàn)有嚴控力度，尤其對于房價的控制不會松動，價格將由過去快速上漲逐漸進入穩(wěn)定增長的階段。當然，在堅持中央“穩(wěn)中求進”工作總基調(diào)下，短期政策進一步收緊及轉向的可能性都不大，行業(yè)政策波動風險較低。

二是低庫存呈現(xiàn)常態(tài)。我國商品住宅新開工與銷售面積連續(xù)三年倒掛，開工端的萎縮導致庫存水平不斷下降，截至到2017年末，全國商品住宅待售面積為2.67億平方米，較2016年底減少了25.1%，是繼2015年房地產(chǎn)去庫存化以來的最大降幅，同時一二線城市商品住房去化周期處于6-9個月的合理區(qū)間。意味著商品住宅供需總體保持平衡態(tài)勢，行業(yè)市場風險降低。

三是高集中度呈現(xiàn)常態(tài)。一方面，我國人口流向都市圈的再聚集將成為新型城鎮(zhèn)化的必然趨勢，這將推動一線城市將發(fā)展成超級城市，二線城市將向一線城市規(guī)模靠攏，大都市圈周邊城市價值凸顯，為地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務布局提供更為廣闊的空間；另一方面，在市場以及政策的配合推動下，資源向處于龍頭的房企聚攏趨勢尤其明顯，銷售額市場占有率快速提升，2017年Top10的占有率從2016 年的18.7%提升到24.1%，Top20的市占率從2016年的25.2%提升到33.5%，行業(yè)優(yōu)勝劣汰、強者恒強的趨勢明顯。

關鍵窗口期浮現(xiàn)

基于行業(yè)“一穩(wěn)一低一高”新常態(tài)，按照中國房地產(chǎn)市場過往“三年一次”的周期波動規(guī)律推演，預計市場短期還將承壓，2018年也將處于新一輪價格波動的谷底。但由于政策調(diào)控核心目的在于確保市場穩(wěn)定而非全面打壓市場，購房需求不會消失與轉移，對購房置業(yè)者和地產(chǎn)企業(yè)而言，眼下都是難得的機遇期。

從市場走勢來看，在當前“五限”調(diào)控政策基礎上，地方政府因城施策將更加靈活，部分城市及地區(qū)取消限購或放寬落戶舉措及限購門檻等，預計2018年一線以及二線限購城市成交量價均將進入“觸底”階段。

另外，對二線非限購以及三四線城市而言，經(jīng)歷過往成交量、價齊升之后，市場熱度回落、去化速度放緩，房價增速將會明顯收窄或滯漲。

從行業(yè)發(fā)展來看，一方面，房企梯隊間規(guī)模差距擴大，第一梯隊與第二梯隊房企漲幅差距達106%，不進則退的態(tài)勢日益顯著，其中，融創(chuàng)、龍湖等排名靠前的房企為保持競爭位次，2017年逐步提升目標，并推動高業(yè)績目標達成；同時上市房企業(yè)績增長預期較高，既有規(guī)模本身較大的碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企，也有排名三十以外的龍光、禹州等后起之秀，均認為未來三年是由第二梯隊向第一梯隊沖鋒的最后窗口期。

另一方面，經(jīng)營效率高的房企更受市場認可。從上市公司年報數(shù)據(jù)顯示，2016年Top10、Top10-20、Top20-30房企的平均ROE水平分別為13.8%、10.4%、8.7%，足以見得規(guī)模房企的ROE亦顯著領先，也較為容易獲得政府資源及資本市場認可。

此外，典型房企未來三年歸屬股東凈利潤預期年均增幅高達44%，將超過房企銷售額增長預期（36%），可見，除規(guī)模之外，具備競爭力的經(jīng)營效率也是房企進入行業(yè)第一梯隊的共識與必要條件，規(guī)模小且運營效率低的企業(yè)將逐漸淡出行業(yè)視線。

2018年，金融貨幣政策將持續(xù)收緊，“房住不炒”主基調(diào)下因城施策特點更為突出，標桿房企加速發(fā)展的態(tài)勢不會改變。中國金茂將以“3年2000億”目標為引領，以資本市場增長要求為準繩，堅決落實“快周轉”工作要求，盡快縮短與標桿房企在經(jīng)營效率方面的差距，全力沖刺1300億簽約目標，為公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展奠定基礎。

中國城市化進程仍在加速，尤其各線城市擴容晉級的趨勢明顯，新的城市格局將為行業(yè)發(fā)展注入活力，新城開發(fā)、舊城更新以及特色小鎮(zhèn)建設等政策持續(xù)為市場發(fā)展提供新的需求空間。

鑒于此，中國金茂將繼續(xù)堅持以城市運營為核心的業(yè)務模式,持續(xù)推進“雙輪兩翼”戰(zhàn)略升級，加快夯實核心業(yè)務發(fā)展基礎，不斷推進金融與服務創(chuàng)新，努力發(fā)展成為“規(guī)模適度、效益優(yōu)良、品質(zhì)領先、服務突出”的行業(yè)標桿與引領者，積極把握最后窗口期，盡早挺進行業(yè)第一梯隊。