方興地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2014年上半年，公司物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊簽約銷售額97.635億港元。公司所有者應(yīng)占溢利36.51億港元，同比增長(zhǎng)63%。

在年報(bào)數(shù)據(jù)背后，零售商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊作為方興地產(chǎn)(00817.HK)“雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略”中持有型物業(yè)的核心板塊之一，已顯現(xiàn)出一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

當(dāng)前，方興商業(yè)旗下共擁有6個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總零售商業(yè)面積接近40萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)5年方興商業(yè)旗下的零售商業(yè)地產(chǎn)面積有望超過(guò)100萬(wàn)平方米，且全部采用自持經(jīng)營(yíng)方式。

“方興商業(yè)的規(guī)模化發(fā)展態(tài)勢(shì)已初步顯現(xiàn)。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳指出，方興地產(chǎn)從過(guò)去分散、量少的點(diǎn)星式開(kāi)發(fā)，進(jìn)入到覆蓋城市能級(jí)的區(qū)域商業(yè)中心、旅游度假商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)以及商務(wù)配套型商業(yè)等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)范圍已觸及零售商業(yè)地產(chǎn)的多個(gè)分支。

第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事鄭廷俊則認(rèn)為，對(duì)于方興商業(yè)來(lái)說(shuō)，如何結(jié)合最新的商業(yè)技術(shù)、理念來(lái)尋找適合自己的發(fā)展路徑，開(kāi)辟差異化路線，以及如何將成熟的商業(yè)地產(chǎn)人才轉(zhuǎn)化為富于自己特色的團(tuán)隊(duì)力量，才是當(dāng)務(wù)之急。

發(fā)力零售商業(yè)

截至目前，方興商業(yè)已在上海、三亞、南京、麗江、長(zhǎng)沙、青島等城市布局，產(chǎn)品形態(tài)覆蓋多種類型。方興商業(yè)的這一區(qū)域布局與產(chǎn)品線覆蓋策略，與其整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃有著密切關(guān)系。

據(jù)方興地產(chǎn)副總裁任艷華介紹，對(duì)于零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，方興地產(chǎn)一直有著清晰的戰(zhàn)略定位。早在確立規(guī)劃之初，方興商業(yè)就設(shè)定了四條零售商業(yè)產(chǎn)品線，即城市級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商務(wù)配套商業(yè)和旅游度假商業(yè)。在實(shí)際的業(yè)務(wù)拓展中，方興商業(yè)始終以這4條產(chǎn)品線作為指引。

目前，方興商業(yè)旗下共有6個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，其中2個(gè)是成熟運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，4個(gè)是收購(gòu)改造或在建項(xiàng)目。

其中，2個(gè)成熟項(xiàng)目是J·LIFE金茂上海時(shí)尚生活中心和J·LIFE金茂三亞時(shí)尚生活中心。上海J·LIFE位于上海金茂大廈商業(yè)群房?jī)?nèi)，總建筑面積約為3.6萬(wàn)平方米，匯集了零售、私人護(hù)理、中西餐飲和配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài);三亞J·LIFE位于金茂三亞麗絲卡爾頓酒店內(nèi)，匯集了以LV為代表的多家國(guó)際一線零售品牌。正是通過(guò)三亞J·LIFE，方興商業(yè)首次將多家國(guó)際一線品牌引入了海南省。

另外4個(gè)項(xiàng)目分別是麗江J·LIFE、南京玄武湖金茂匯、長(zhǎng)沙梅溪湖金茂匯、青島金茂灣購(gòu)物中心。其中，南京玄武湖金茂匯是原來(lái)的南京國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)物中心，總建筑面積近10萬(wàn)平方米，目前正在進(jìn)行規(guī)劃改造及招商，有望于明年開(kāi)業(yè)。麗江J·LIFE是方興商業(yè)旗下旅游度假商業(yè)的升級(jí)版產(chǎn)品，整體定位為服務(wù)于旅游度假群體的、匯聚特色餐飲、精品零售、文化休閑等為一體的高品質(zhì)旅游商業(yè)中心，有望于今年年底明年年初開(kāi)業(yè)。在建的長(zhǎng)沙梅溪湖金茂匯、青島金茂灣購(gòu)物中心均處于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)進(jìn)程中，計(jì)劃于2016年開(kāi)業(yè)。

有行業(yè)分析師指出，方興商業(yè)在產(chǎn)品線上幾乎覆蓋了當(dāng)前所有的零售商業(yè)類型，顯示了其發(fā)展零售商業(yè)的決心和策略重心。從其區(qū)域分布來(lái)看，方興商業(yè)以布局一二城市核心地段和資源性區(qū)域?yàn)橹鳎l(fā)展前景可期。

自持經(jīng)營(yíng)的盤算

“從零售商業(yè)租賃市場(chǎng)層面看，零售商業(yè)租賃保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)需求較為旺盛，空置率持續(xù)下降，租金保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”對(duì)于零售商業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，方興地產(chǎn)管理層認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，以寫字樓、商業(yè)零售、綜合體等業(yè)態(tài)為主的商業(yè)地產(chǎn)投資在中國(guó)發(fā)展?jié)摿薮螅瑱C(jī)遇難得。

對(duì)于零售商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，方興地產(chǎn)較為看好。目前，方興商業(yè)已攜金茂品牌全面進(jìn)軍零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)將攜四條產(chǎn)品線擇機(jī)進(jìn)入資源性突出的一二線核心城市，項(xiàng)目總體量在未來(lái)5年將有望達(dá)到100萬(wàn)平方米。

面對(duì)日漸增長(zhǎng)的規(guī)模，方興商業(yè)將采用何種運(yùn)營(yíng)模式?任艷華表示，方興商業(yè)旗下零售商業(yè)項(xiàng)目均采用全部自持經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。“自持經(jīng)營(yíng)，一方面是源于公司雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，零售商業(yè)是方興持有型物業(yè)發(fā)展的重要支撐點(diǎn);另一方面，則是為了保證項(xiàng)目的品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新。”

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從方興商業(yè)當(dāng)前旗下的項(xiàng)目選址來(lái)看，大多處于城市中心區(qū)域或資源性區(qū)域，整體風(fēng)險(xiǎn)較低。從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展形勢(shì)來(lái)判斷，方興商業(yè)依托央企背景，全面進(jìn)軍零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，盡管起步較晚，卻具有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

自去年以來(lái)，方興商業(yè)逐步加大了專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)人才的引入與培養(yǎng)。據(jù)該公司一位內(nèi)部人士透露，方興商業(yè)已與多家國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)系，引進(jìn)了一批優(yōu)秀的專業(yè)人才。

第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事鄭廷俊表示，方興商業(yè)作為后起之秀，可以從當(dāng)前一些成熟的項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)中汲取經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于方興商業(yè)來(lái)說(shuō)，如何結(jié)合最新的商業(yè)技術(shù)、理念來(lái)尋找適合自己的發(fā)展路徑，也就是如何開(kāi)辟真正的差異化路線，以及如何將成熟的人才轉(zhuǎn)化為富于自己特色的團(tuán)隊(duì)力量，才是當(dāng)務(wù)之急。

記者：楚貴峰

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