[摘要]

物業(yè)100%自持，5年目標(biāo)100萬平方。方興已規(guī)劃確立了城市級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務(wù)配套商業(yè)和旅游地產(chǎn)商業(yè)四大零售商業(yè)產(chǎn)品線。

8月8日，2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)TOP100榜發(fā)布，方興地產(chǎn)以26.48億元的營(yíng)業(yè)收入位列第五名，排在了新鴻基、凱德、新世界中國(guó)等傳統(tǒng)意義上以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)之前。

方興地產(chǎn)的持有物業(yè)從寫字樓起家，此前又剛剛分拆酒店業(yè)務(wù)單獨(dú)上市；而在零售商業(yè)方面，根據(jù)方興地產(chǎn)副總裁、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理任艷華的公開介紹，方興早已規(guī)劃確立了城市級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務(wù)配套商業(yè)和旅游地產(chǎn)商業(yè)四大零售商業(yè)產(chǎn)品線，當(dāng)前正攜金茂品牌全面進(jìn)軍零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

布局二線城市

時(shí)代周報(bào)：在高端住宅方面，方興地產(chǎn)保持了高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，那么在零售商業(yè)地產(chǎn)板塊的開發(fā)運(yùn)營(yíng)上采用什么樣的模式？

方興地產(chǎn)：公司秉持住宅開發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的整體發(fā)展戰(zhàn)略，其中零售商業(yè)地產(chǎn)板塊是方興地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)板塊中最重要、最具有價(jià)值的模塊之一。在這一戰(zhàn)略下，方興商業(yè)旗下所有的零售商用物業(yè)資產(chǎn),均采用全部自持運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。而這一戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)思路，也就決定了零售商業(yè)板塊的發(fā)展將有別于住宅開發(fā)板塊的高周轉(zhuǎn)思路。

時(shí)代周報(bào)：持有型物業(yè)能帶來持久的收益，但是對(duì)現(xiàn)金流和盈利能力都是考驗(yàn)，方興如何平衡這兩者的關(guān)系？

方興地產(chǎn)：一般來說，基于行業(yè)板塊的發(fā)展特性，零售商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展投資期較長(zhǎng)。但可以預(yù)見的是，零售商業(yè)地產(chǎn)所具有的穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力以及強(qiáng)大的融資功能等，都將對(duì)方興地產(chǎn)未來整體的戰(zhàn)略布局和業(yè)績(jī)發(fā)展，起到強(qiáng)大的支撐作用。

時(shí)代周報(bào)：方興零售商業(yè)地產(chǎn)的總體量有多少？未來計(jì)劃提高至多少？

方興地產(chǎn)：目前，方興地產(chǎn)零售商業(yè)板塊有2個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目和4個(gè)處于開發(fā)階段的項(xiàng)目，總建筑規(guī)模近40萬平方米。根據(jù)方興商業(yè)總體發(fā)展計(jì)劃，未來5年，方興商業(yè)零售商業(yè)的自持總面積將有可能達(dá)到100萬平方米。同時(shí)，隨著方興地產(chǎn)整體發(fā)展步伐及土地吸納節(jié)奏，方興商業(yè)旗下的零售商業(yè)面積也將不斷增加。

時(shí)代周報(bào)：在未來進(jìn)駐區(qū)域和產(chǎn)品線拓展方面，方興地產(chǎn)有哪些規(guī)劃？

方興地產(chǎn)：從區(qū)域分布上來說，在方興地產(chǎn)整體發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，方興零售商業(yè)目前已初步實(shí)現(xiàn)了在上海、三亞、麗江、南京、長(zhǎng)沙、青島等國(guó)內(nèi)一、二線及旅游資源城市的布局。

這些零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或位于所在城市中心區(qū)的核心稀缺地段，或位于具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城市中心。

產(chǎn)品線方面，早在發(fā)展之初，方興地產(chǎn)就規(guī)劃確立了城市級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務(wù)配套商業(yè)、旅游地產(chǎn)商業(yè)四條產(chǎn)品線。

其中，J.LIFE金茂上海時(shí)尚生活中心是商務(wù)配套商業(yè)的代表；J.LIFE金茂三亞時(shí)尚生活中心，是方興地產(chǎn)的首個(gè)旅游地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。當(dāng)前，這兩個(gè)項(xiàng)目均已進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)階段，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好。以三亞J.LIFE為例，在不足1000平方米的經(jīng)營(yíng)面積上實(shí)現(xiàn)了過億元的營(yíng)業(yè)額。

目前，麗江J.LIFE作為商業(yè)事業(yè)部又一旅游地產(chǎn)商業(yè)旗艦項(xiàng)目正在積極籌備中。城市級(jí)商業(yè)中心的首個(gè)項(xiàng)目——南京金茂匯，計(jì)劃于2015年推出；此外，另一個(gè)城市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目——長(zhǎng)沙金茂匯和社區(qū)商業(yè)首個(gè)項(xiàng)目——青島金茂灣購(gòu)物中心，也都處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

未來3年，方興商業(yè)有望在國(guó)內(nèi)一、二線多個(gè)核心城市、形成四條產(chǎn)品線齊頭并進(jìn)的發(fā)展局面。

差異化路線

時(shí)代周報(bào)：云南麗江的項(xiàng)目是方興地產(chǎn)在旅游綜合體領(lǐng)域的試水之作，該項(xiàng)目目前進(jìn)展如何？現(xiàn)在云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆，該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

方興地產(chǎn)：方興地產(chǎn)在云南麗江開發(fā)的是國(guó)內(nèi)較為罕見的大型高端旅游度假綜合體項(xiàng)目，即金茂雪山語。該項(xiàng)目由度假別墅、零售商業(yè)麗江J.LIFE和酒店三部分組成。該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)在于三個(gè)板塊的互為犄角和協(xié)同發(fā)展，比如商業(yè)將為酒店和別墅客群提供必須的高端配套，而度假別墅也為酒店和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來大量有效客源等。

值得一提的是，不同于國(guó)內(nèi)眾多旅游度假地產(chǎn)商業(yè)基本以銷售為主，麗江J?LIFE，遵循“持有+運(yùn)營(yíng)”的核心理念。

方興商業(yè)事業(yè)部通過深入調(diào)研與分析，針對(duì)麗江當(dāng)?shù)卮嬖诟叨松虡I(yè)配套不足的現(xiàn)狀，對(duì)麗江J.LIFE進(jìn)行全盤的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與開發(fā)。

我們以麗江當(dāng)?shù)刈钤鷳B(tài)的美食搭配全國(guó)各地的知名餐飲品牌，同時(shí)引入麗江及民族特色業(yè)態(tài)。通過匯聚高端餐飲、精品零售、特色休閑、文化交流等方式，突破性改變麗江的商業(yè)現(xiàn)狀，為高端旅游度假群體提供一個(gè)高品質(zhì)、重體驗(yàn)的旅游商業(yè)中心。

時(shí)代周報(bào)：據(jù)了解，南京金茂匯已進(jìn)入招商階段。而當(dāng)前很多地產(chǎn)企業(yè)都在做類似的項(xiàng)目，加上電商壓力，方興將如何應(yīng)對(duì)?

方興地產(chǎn)：隨著消費(fèi)者消費(fèi)理念的日漸成熟以及消費(fèi)需求的日漸細(xì)分，不少傳統(tǒng)商業(yè)確實(shí)面臨著升級(jí)改造的壓力。市場(chǎng)的調(diào)整與洗牌，也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

方興就是看準(zhǔn)這樣的契機(jī)收購(gòu)了原南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，更名為南京金茂匯并對(duì)其進(jìn)行改造升級(jí)。公司將總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者走差異化、高品質(zhì)發(fā)展路線，并借助創(chuàng)新的力量，力爭(zhēng)在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)同質(zhì)化日益嚴(yán)重、缺乏亮點(diǎn)的現(xiàn)狀中，謀求模式創(chuàng)新、重構(gòu)運(yùn)營(yíng)理念，體現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

以南京金茂匯為例，該項(xiàng)目將以輕奢侈為核心理念，涵蓋精品零售、高端服務(wù)、家庭娛樂、多國(guó)美食四大業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)成為代言南京最新時(shí)尚生活方式的輕奢侈、重時(shí)尚、享品位、樂生活的一站式、地標(biāo)型購(gòu)物中心。

除了南京金茂匯，方興地產(chǎn)在長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城還擁有長(zhǎng)沙金茂匯這一項(xiàng)目。方興地產(chǎn)是長(zhǎng)沙河西區(qū)梅溪湖國(guó)際新城1000萬平方米沿湖土地的一級(jí)開發(fā)商。發(fā)揮一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，方興與國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司凱里森合作，結(jié)合梅溪湖獨(dú)特的景觀資源打造一個(gè)城市級(jí)商業(yè)中心。建成后的金茂匯將集自然、休閑、體驗(yàn)為一體，成為長(zhǎng)沙新的城市商業(yè)標(biāo)桿，為長(zhǎng)沙河西區(qū)域的發(fā)展助力。

城市級(jí)商業(yè)中心是方興商業(yè)四條產(chǎn)品線中最為重要的分支之一。未來，方興將擇機(jī)進(jìn)入國(guó)內(nèi)一、二線城市核心地段，進(jìn)行該條產(chǎn)品線的拓展。

記者：趙卓

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