今年上半年，受銀行信貸緊縮等因素影響，中國房地產(chǎn)市場成交的氛圍并沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數(shù)大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，個別城市成交量甚至同比下滑4-5成，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。

“在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數(shù)一二線城市市場基本面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為。

但是方興地產(chǎn)卻選擇了逆勢突圍。今年以來，方興地產(chǎn)已于杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊核心區(qū)域進行新項目開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士評價，方興地產(chǎn)正加速在一二線城市核心區(qū)域的布局，不斷增加優(yōu)質(zhì)土地資源儲備，同時在城市核心區(qū)域深耕細作，這將進一步擴大和完善公司的區(qū)域布局。

在逆勢開發(fā)的同時，方興地產(chǎn)也在挖掘城鎮(zhèn)化大潮的發(fā)展契機。然而與其他地產(chǎn)企業(yè)不同，作為具有央企背景的地產(chǎn)開發(fā)商，方興地產(chǎn)對企業(yè)社會責任有著較為深入的理解，因此相較在城鎮(zhèn)化大潮中分享紅利而言，方興地產(chǎn)的著力點更多在于創(chuàng)造紅利，在城鎮(zhèn)化如火如荼的進程中先著力做大市場，長沙梅溪湖項目的開發(fā)就是一個有力佐證。

逆勢抄底拿地

1月28日，方興地產(chǎn)在與中海、保利置業(yè)、華潤、遠洋、九龍倉、恒基、世茂、金地、招商萬科、融創(chuàng)綠城等15家企業(yè)及聯(lián)合體的競拍中，以101億元的價格獲得上海大寧地塊項目。

5月29日，方興地產(chǎn)宣布，公司將引入兩家企業(yè)共同合作開發(fā)上海大寧地王，并于當日與閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局正式簽訂大寧地塊的《國有土地使用權出讓合同》。

據(jù)知情人士透露，雖然方興地產(chǎn)在上海開發(fā)的金茂大廈已成為陸家嘴地標式建筑且具有超高知名度，但在上海一直沒有開發(fā)住宅項目，今年取得的大寧地塊，很可能將打造成方興地產(chǎn)旗下的高端住宅系列“金茂府”，這也將是方興地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)的第五座“金茂府”。

大寧項目無論從地段、交通還是配套都與北京廣渠金茂府有諸多相似之處，也將秉承方興地產(chǎn)一貫的開發(fā)模式和風格：在進駐一個區(qū)域時，并不是依賴單一項目的開發(fā)模式，而是憑借自身雄厚的綜合實力，對區(qū)域進行系統(tǒng)性開發(fā)與深耕。

據(jù)悉，上海大寧板塊在售樓盤中，慧芝湖花園去年最后一批房源的開盤價是40000元/平方米，上海灘大寧城售價38000元/平方米。緊鄰大寧地塊的明園森林都市，目前售價35000元/平方米。周邊板塊——虹口內(nèi)環(huán)板塊的瑞虹新城，目前售價也只有55000元/平方米。而未來方興大寧項目的售價，很可能因其精細運作和高附加值而超過上述現(xiàn)有樓盤的售價。

值得一提的是，大寧項目僅僅是方興地產(chǎn)今年一系列拿地動作中的一例。此前的1月10日，方興地產(chǎn)耗資約23.7億元拿下杭州拱墅區(qū)申花地塊，之后的2月21日其又聯(lián)合葛洲壩斥資29億元競得北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X87R1居住用地。

今年以來，方興地產(chǎn)已購得杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊三幅地塊。分析方興地產(chǎn)的拿地策略不難發(fā)現(xiàn)，其獲取的土地主要分布在一線城市和經(jīng)濟活躍的二線城市，而拿地區(qū)域則集中在長三角、珠三角以及京津冀地區(qū)。縱觀全局，目前，方興地產(chǎn)已先后進入蘇州、南京、寧波、廣州等城市。這凸顯出方興地產(chǎn)聚焦一二線核心城市的區(qū)域布局戰(zhàn)略。而這一戰(zhàn)略也將隨著公司在進駐城市的持續(xù)深耕而不斷強化。

方興地產(chǎn)一系列穩(wěn)健的拿地方向，其內(nèi)在動力也源于對產(chǎn)品質(zhì)量的執(zhí)著追求和強大信心。方興地產(chǎn)一貫堅持“品質(zhì)領先”的定位，堅持在產(chǎn)品區(qū)位、景觀或人文資源突出區(qū)域，以先進的產(chǎn)品理念、過硬的工程質(zhì)量和高水平的物業(yè)服務，不斷開發(fā)溢價能力明顯，行業(yè)公認的地標或標桿產(chǎn)品。在營銷策略上，公司則加強口碑營銷，順應市場需求，實現(xiàn)量價齊驅(qū)。“既要賣得快還要賣得值。”這是方興營銷上的一貫風格。

“創(chuàng)造城鎮(zhèn)化紅利”

今年兩會，國務院《政府工作報告》中提出要重點解決3個“1億人”問題，即：促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村、引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

3個“1億人”的新型城鎮(zhèn)化建設，涉及到土地、住房、就業(yè)、戶籍等諸多領域。按照中國2020年城鎮(zhèn)化率達到60%的水平進行測算，預計未來6年多的時間中國增加0.8億-1.2億的城鎮(zhèn)化人口，累計耗費資金總額或超過40萬億元，約占2013年GDP總量的7成。

在6月22日召開的2014年中國新型城鎮(zhèn)化高峰論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹透露，按照2020年達到人均35平方米住房面積的目標計算，我國將有60%的住房需求來自新型城鎮(zhèn)化。

方興地產(chǎn)也在緊密關注城鎮(zhèn)化的大潮，并“努力創(chuàng)造城鎮(zhèn)化的發(fā)展紅利”。

以方興地產(chǎn)長沙梅溪湖新城項目為例。長沙梅溪湖國際服務和科技創(chuàng)新城開發(fā)項目位于長沙市大河西先導區(qū)中心地帶，距離長沙城市中心區(qū)僅6公里，占地總面積超過1萬畝。在這個項目上，方興地產(chǎn)選擇了和中建地產(chǎn)合作，進行一二級聯(lián)動開發(fā)。

作為該項目的投資人，方興地產(chǎn)負責完成該項目土地范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置、前期市政基礎設施和城市公用（益）設施等全部工程建設以及其他相關開發(fā)工作，并且參與該項目土地的招標、拍賣或掛牌出讓競投活動，總投資額高達600億元。

去年10月，方興地產(chǎn)又獲選成為梅溪湖國際服務和科技創(chuàng)新城開發(fā)二期項目的第二投資人，預計所需資金投入的包干總額約為174億元，占該項目全部開發(fā)工作所需資金估算總額的70%。

梅溪湖新城并非孤例。與梅溪湖一樣，讓方興人深感驕傲的，還有方興地產(chǎn)在上海黃浦江北邊開發(fā)的大型綜合體商業(yè)項目。黃浦江北沿江2公里、150萬平方米的范圍是方興在上海宏偉藍圖中的一個重要部分。上海港國際客運服務中心、上海國際航運中心，以及星外灘國際金融中心項目云集于此。

縱觀在長沙梅溪湖和上海黃浦江邊的宏大規(guī)劃，方興地產(chǎn)一直以建設城市而非開發(fā)單個項目的戰(zhàn)略高度進行規(guī)劃，公司投入了巨大的資金提高區(qū)域的價值和競爭力。方興地產(chǎn)在長沙和上海的探索，絕非僅僅通過城鎮(zhèn)化大潮取得盈利。正如公司高層所言，“方興地產(chǎn)的遠見，在于如何與合作伙伴一起，在城鎮(zhèn)化的過程中將蛋糕做大”。

作者：郭海飛 楊磊

http://www.eeo.com.cn/2014/0627/262657.shtml