日前，方興地產發(fā)布公告稱，為確定合資格股東在優(yōu)先發(fā)售的股份合訂單位保證配額的記錄日期為2014年6月13日，公司將在當天暫停辦理股份過戶登記手續(xù)，合資格享有保證配額股份的最后交易日為2014年6月10日。

提高流動性

今年3月10日，方興地產宣布，該公司建議分拆在金茂大廈及在中國8家酒店中的權益，并將其獨立上市，這些酒店包括上海金茂君悅大酒店（位于金茂大廈內）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店，以及正在開發(fā)中的金茂北京王府井萬麗酒店和麗江君悅酒店。

隨后的3月31日，方興地產對外宣布，建議分拆酒店業(yè)務并于聯(lián)交所主板獨立上市一事已獲聯(lián)交所確認。

據方興地產彼時公布的計劃，建議分拆上市將通過由金茂投資和金茂控股聯(lián)合發(fā)行的股份合訂單位在聯(lián)交所主板上市的方式進行。

對于方興地產此番分拆上市，輝立證券昨日分析指出，本次預期中的分拆可為方興地產提供新的融資平臺，有助于提高其流動性和財務靈活性，為其運營的房地產項目募集資金。

穆迪副總裁、高級分析師曾啟賢也認為，酒店分拆上市可能提高方興地產的流動性和財務靈活性，從而為其計劃擴大的房地產開發(fā)業(yè)務提供資金，此外，分拆使方興地產能夠開發(fā)一個上市平臺，為已完工及在建的房地產項目募集資金。

曾啟賢同時指出，分拆上市將進一步實現其融資渠道多樣化，并降低對債務融資的依賴性，但是，金茂大廈和酒店業(yè)務的分拆會導致方興地產的經常性現金流溫和下降，在一定程度上會抵消上述效益。輝立證券也提到，分拆上市將導致方興地產的經常性現金流有所下降，只是影響有限。

方興地產今年4月24日公布年報顯示，該公司2013年的營業(yè)收入207億港元，同比增長21%，毛利率44%，同比上升2%。物業(yè)租賃方面，2013年方興地產物業(yè)租賃收入占收入總額6%，較上年增長13%。對此，財報解釋，主要由于集團旗下寫字樓業(yè)績有所增長以及收購南京國際廣場項目，酒店經營收入占收入總額10%，較上年增長3%，主要源自收購南京國際廣場項目而取得的南京威斯汀大酒店。

協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖認為，在目前酒店物業(yè)普遍投資回報較低的現實下，方興旗下酒店業(yè)務分拆上市后可能面臨較大折扣，但也是因為如此，酒店拆分上市宜早不宜遲，是方興盤活資產為數不多的途徑。

在黃立沖看來，方興未來可能有兩種途徑增加投資者對其酒店資產的興趣，一是對收益進行兜底保障，二是發(fā)行時打折。

加快住宅去化

“方興地產住宅的溢價率較高，酒店和寫字樓經營比較良好，這部分現金流將補充地產開發(fā)的巨大長線投入。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《第一財經日報》記者評價道。

進入2014年后，方興再次加大了拿地步伐，1月10日，以23.7億元總價競得杭州拱墅區(qū)地塊；1月28日，又以101億元總價競得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率111.59%，折合樓板價4.76萬元/平方米；2月20日，分別聯(lián)合葛洲壩、融創(chuàng)以60億元奪得北京經濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)兩宗住宅地塊。

今年3月，在香港的業(yè)績說明會上，方興地產首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事李從瑞表示，方興今年拿地目標為150億元，重點在包括北京、上海、杭州在內的大城市，經濟活躍的二線城市亦會考慮。

在宋延慶看來，除了中高端住宅產品去化情況相對較好、自持物業(yè)經營頗為良性，另一方面，方興的大股東中化可作為資金上的后盾，因此其在高地價頻現的一線城市拿地，若對高價地的開發(fā)水平較高、產品溢價能力較強，拿地也無可厚非。他提醒，未來，方興在開發(fā)節(jié)奏上應避免多點布局、“到處開花”。

睿意德（RET）執(zhí)行董事張家鵬則對本報記者表示，一般而言，即便是央企下屬公司，亦有各自核算、平衡業(yè)績的壓力，因此，要大幅增加自持的比例，需保證下屬公司自身的運營能力，并保證住宅貨值足夠、去化快、溢價高，才能保證足夠的現金流。

“由于公司具有央企背景且財務狀況穩(wěn)健，其融資成本較同業(yè)具有明顯優(yōu)勢，近年來處于5%~6%的水平。而公司擁有國內最好的投資物業(yè)資產，經常性現金流充裕，具有較高的財務評級。3月份，方興地產發(fā)行的5億美元的擔保票據，年息僅為5.75%。而酒店相關資產的分拆則更加有助于提升公司的財務水平，并有助于顯著收窄NAV折價水平。”輝立證券指出，方興地產在2014年的銷售前景不確定性較強，但酒店資產分拆有助于估值水平的上升。

作者：蔡胤

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