編者按：8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點地產(chǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

羊湖垸片區(qū)與梅溪湖片區(qū)是長沙兩個熱點片區(qū)。由于梅溪湖片區(qū)項目較多，且成熟度也更高，因此外界對梅溪湖片區(qū)的關(guān)注度會更集中。

方興地產(chǎn)是梅溪湖片區(qū)的主要發(fā)展商之一。2011年1月26日，方興地產(chǎn)成功中標湖南長沙梅溪湖項目，成為梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項目的投資人，而這也是方興地產(chǎn)首次涉足土地一級開發(fā)。

據(jù)方興地產(chǎn)(中國)有限公司副總裁張志超介紹，整個梅溪湖片區(qū)土地一級開發(fā)前期的土地整理工作都已經(jīng)完成，土地已出讓了一半，剩下的一半將會按照既定的速度來推。

此前方興地產(chǎn)透露，2013年銷售目標約180億，二級開發(fā)銷售目標是130億，長沙梅溪湖項目的一級開發(fā)銷售目標50億。

針對媒體稱方興在梅溪湖土地曾存在積壓的情況，張志超回應(yīng)稱，主要是受當時大環(huán)境的影響，但隨著去年下半年房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)很明顯地拉升了土地市場，甚至土地市場的復(fù)蘇和繁榮已超過房產(chǎn)市場。

“從近期長沙的出地情況看，無論是競拍的程度，還是起拍的價格，都是一個非常好的狀況。”張志超還表示，只要有更合適的機會，肯定會介入梅溪湖以外的長沙市場。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體專訪方興地產(chǎn)(中國)有限公司副總裁張志超先生實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：方興介入長沙梅溪湖國際新城發(fā)展的初衷是什么？

張志超：有企業(yè)內(nèi)部的原因，也有市場的原因。內(nèi)部因素是企業(yè)想要超常規(guī)發(fā)展，需要一些大的優(yōu)質(zhì)項目做支撐；市場的因素是湖南經(jīng)濟的整體發(fā)展速度比較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理。同時，長沙的房地產(chǎn)建設(shè)正處在一個品質(zhì)提升的起始階段，這個階段進入的是一個不可多得的投資洼地。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在整個梅溪湖國際新城的開發(fā)情況怎么樣？

張志超：目前為止，整個新城的土地拆遷整理工作已經(jīng)完成，3000畝湖泊蓄水也完成了，整個的路網(wǎng)、景觀工作也基本完成，包括桃花嶺公園中4000多畝的山林整治也已經(jīng)結(jié)束；現(xiàn)在正在做的是一些配套，比如說學(xué)校、梅溪湖國際文化藝術(shù)中心都在加緊建設(shè)，地鐵2號線也正在抓緊施工。

另外，作為梅溪湖的投資者，我們自己也做了一些引領(lǐng)性的項目，比如金茂梅溪湖國際廣場已經(jīng)開始建設(shè)了，梅溪湖國際研發(fā)中心一期已經(jīng)竣工了，有的正在規(guī)劃過程當中。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在土地出讓的情況怎么樣？

張志超：現(xiàn)在整個梅溪湖片區(qū)土地一級開發(fā)前期的土地整理工作都基本完成了，土地也已經(jīng)出讓了大約一半，剩下那一半，按照既定的速度來推進。同時，我們根據(jù)出地的速度選擇理想的合作伙伴，共同參與梅溪湖國際新城的建設(shè)。另外，我們自己也會考慮在整個規(guī)劃的關(guān)鍵節(jié)點上，在一些比較顯著的位置上拿一些地，做一些標志性、引領(lǐng)性的高端產(chǎn)品。

觀點地產(chǎn)新媒體：之前看到有媒體說，方興在梅溪湖賣地有點問題，是這樣的嗎？

張志超：去年和前年，尤其是前年，整個長沙土地市場狀況跟全國一樣，都是處于一片蕭條。但隨著去年下半年房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)很明顯地拉升了土地市場，甚至土地市場的復(fù)蘇速度已超過房產(chǎn)市場。從最近長沙的出地情況看，無論是競拍的程度，還是起拍的價格，都是一個非常好的狀況。

觀點地產(chǎn)新媒體：方興在長沙的銷售情況怎么樣？

張志超：目前的銷售情況還是不錯的，但是也有進一步提高的空間。

觀點地產(chǎn)新媒體：長沙洋湖垸片區(qū)的發(fā)展也比較迅速，會否給方興在梅溪湖片區(qū)的發(fā)展帶來壓力？

張志超：不可避免的會有些競爭，但到目前，始終是一種良性的競爭，也正是因為梅溪湖、濱江和洋湖垸三個片區(qū)都具有市場競爭力，所以才托起了整個長沙河西的繁榮。

觀點地產(chǎn)新媒體：方興有沒有考慮介入梅溪湖以外的長沙市場？

張志超：有這樣的考慮，我們不拒絕任何機會，只要有更合適的機會，肯定是要考慮的，目前在長沙其他區(qū)域我們也有正在談的項目。

觀點地產(chǎn)新媒體：對于近期火熱的土地市場，您怎么看？

張志超：對于土地市場的火熱，我們會保持冷靜的態(tài)度，我不認為土地市場會持續(xù)的往上走。一級開發(fā)商應(yīng)對土地市場保持理性期盼，可能會有一波急漲，但是這種漲勢到底能持續(xù)多久？還是要謹慎一點。

觀點地產(chǎn)新媒體：銀根緊縮背景下，方興在資金方面有沒有受到影響？

張志超：方興的客戶，尤其是在梅溪湖的客戶，都是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商。優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商這幾年的經(jīng)營狀況總體上還是比較好的，另外他們的信用、融資能力都相對較好，因此具備承擔(dān)這種負面影響的能力，方興同樣如此。

觀點地產(chǎn)新媒體：房價有沒有可能下降？對老百姓購房會不會產(chǎn)生積極影響？

張志超：當國家銀根緊縮的時候，那些前期發(fā)展過快的中小城市，或者那些中等城市的房地產(chǎn)市場可能會帶來一些發(fā)展停滯，甚至于可能會有一些向下的空間。但是對于一線城市，或者是區(qū)域中心城市的核心地段，這種可能性不大。

觀點地產(chǎn)新媒體：就之前土地市場的情況來看，還是以大企業(yè)拿地為主，在銀根緊縮大背景下，您認為有沒有可能出現(xiàn)大魚吃小魚的情況？

張志超：如果說一個市場是一個完全市場，不考慮控制性的市場，那一定是這樣的。像美國上世紀20年代出臺的房地產(chǎn)有關(guān)法案都是針對這些情況的，就是說如果政府不作為的話，可能會有這個情況，因為大企業(yè)有人才優(yōu)勢，有資金優(yōu)勢，有行業(yè)經(jīng)驗，一定會有這樣的情況。

觀點地產(chǎn)新媒體：新一屆政府上臺之后，整個房地產(chǎn)市場有沒有發(fā)生什么樣的變化？

張志超：不同的時期，中央政府選擇的策略、方針、路線都是不同的，只是說在不同的時期，每一屆政府都做了應(yīng)該做的事情。我的總體感覺是房地產(chǎn)市場更加務(wù)實、更加市場化了。

觀點地產(chǎn)新媒體：新國五條出臺之后，土地市場也沒有冷卻，房價也沒有下降，為什么沒有起到作用？

張志超：市場的問題可能只能用市場的方法來解決，發(fā)展中的問題只能用發(fā)展解決。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)比較熱，方興在長沙有沒有大量發(fā)展商業(yè)的計劃？

張志超：有。我們在北側(cè)打造的金茂梅溪湖國際廣場項目，就是希望在河西做出一個標桿性的城市綜合體，為整個城市向西發(fā)展做一個里程碑式的項目。

觀點地產(chǎn)新媒體：也有一些人不看好商業(yè)的發(fā)展前景？

張志超：商業(yè)要看是做什么，方興實際上是從商業(yè)地產(chǎn)起家的，主要是集中在寫字樓、酒店方面，在這方面我們有一些經(jīng)驗的積累。因此，商業(yè)的擴張，實際上并不是那種非常激進的，不顧市場需求的發(fā)展。我們實際上是雙輪驅(qū)動，持有和開發(fā)相結(jié)合，用持有來促進開發(fā)，用開發(fā)來支持持有。

觀點地產(chǎn)新媒體：除了商業(yè)地產(chǎn)之外，文化地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)是不是也是今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢？

張志超：無論是哪一種地產(chǎn)，都是為了人們的生活狀態(tài)更好一些，這是缺一不可的。這樣一來，就需要一些旅游設(shè)施，之間都是有相互的促進作用。所以從長期來看，比較看好文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

觀點地產(chǎn)新媒體：許多企業(yè)有融資動作，對于這股融資潮您怎么看？

張志超：每個企業(yè)都有每個企業(yè)的道理，有一個選擇的權(quán)利，我們方興在香港上市，可能其它公司在內(nèi)地上市，或者是不采取IPO的方式，采取買殼的方式，每個公司都可以根據(jù)自己的情況，有一個正確選擇的權(quán)利。

觀點地產(chǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇的主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您認為地產(chǎn)新力量指的是什么？

張志超：還是要在整個過程當中展示一個企業(yè)，或者是一個行業(yè)的一種新的東西。例如，在城市化建設(shè)過程中，必須考慮環(huán)境的可持續(xù)、資源的節(jié)約，如何設(shè)計更加人性化的生活、居住、工作空間等。所以方興地產(chǎn)在這方面創(chuàng)立了自己的“綠金”標準。

作者：陳業(yè)